日前，市政府办公室印发《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》(以下简称《细则》)的通知，自9月10日起试行新的管理细则，有效期3年。该细则针对中山市住宅专项维修资金的缴纳、管理、支出条件等作出了详细说明，为小区怎么样去使用维修基金提供正当支持依据，同时对破除老小区缺失维修基金的难题提供了解决方法。

  该《细则》适用于中山市行政区域内商品房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。其中，商品房小区内的非住宅或者居住小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本细则。不过，如果是单一住宅，即一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外，不用设置维修资金。住宅专项维修资金(下称“维修资金”)专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造。

  其中，住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般来说包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般来说包括电梯、楼梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  不过，居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备等，这些不属于住宅共用部位、共用设施设备，因此无法以此名义动用维修资金。

  在没有约定的情况下，住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主均为相关业主，均要支出维修资金。住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主来支出。商品房之间或者商品房与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  同时，对于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅，开发建筑设计企业应当按照尚未售出商品房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

  同时，原本只需要按照30-50元/平方米标准缴纳的要求发生明显的变化。《细则》称，未设电梯的商品房(含别墅)、非住宅，业主按所拥有物业的建筑面积55元/平方米的标准交存；而内设电梯的商品房、非住宅(车位、车库业主按所拥有物业的建筑面积55元/平方米的标准交存)，业主按所拥有物业的建筑面积70元/平方米的标准交存。

  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建筑设计企业不得将房屋交付购买人。

  此外，实行回迁安置、异地安置的被拆迁户，住宅专项维修资金由建筑设计企业和被拆迁安置户协商约定交存，没有约定的由被拆迁安置户交存，交存时间为在迁居安置之日前。业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。

  此前不少业主反映维修基金随意被用的情况，在《细则》也充分进行手续上的说明，规范了业主相关者与物管使用。

  若使用维修资金，不仅物业服务企业或相关业主作为申请人，邀请业主代表、村(居)委会并报镇(区)住房城乡建设部门派送工作人员一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施。现场查看后被认为符合资金使用情形的，申请人可邀请维保单位或不少于3家维修单位制作工程报价单(多选一)，再根据维修和更新改造项目拟定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围等。由申请人在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期10日以上。

  同时，申请人应将使用维修资金相关申请资料放置在物业服务企业(业主委员会)办公室供业主查阅、签名投票。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。

  经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过后，申请人统计、整理结果，并将调查的最终结果在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期30日以上。公示期间没有意见的，由申请人代表业主与维修单位签订维修工程合同，并组织实施使用方案。物业服务企业或相关业主代表、实施工程单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。

  然后申请人持相关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。业主委员会依据使用方案审核同意，持相关材料到村(居)委会、镇(区)住房城乡建设部门加具意见，再向市住房城乡建设部门备案；市住房城乡建设部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。业主委员会、市住房城乡建设部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位收款账户。

  若发生危及房子安全等紧急状况，可以走更快捷的申请方式。其中，紧急状况主要对业主生活造成较大影响。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房子及配套设施设施安全紧急状况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，能够正常的使用住宅专项维修资金做维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报市住房城乡建设部门审查核准后办理列支手续，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

  什么事紧急状况？例如，屋面防水损坏严重造成渗漏且经多次补漏后仍难以解决的；电梯故障包括冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全的；消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行的和其他危及人身安全的情况。

  维修资金使用后，日后不足怎么办？《细则》解决了这一后续的问题——— 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹。

  《细则》称，续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。

  已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法召开业主大会专门会议，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。未成立业主大会、已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业做出方案，依法经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  未成立业主大会、未实施物业管理，也没有住宅管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具备了共有关系的业主共同提出续交方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报送市住房城乡建设部门备案后执行，并接受财政部门的监督检查。

  在《细则》实施前，未归集住宅专项维修资金的旧小区，可由物业服务企业或业主委员会到专户管理银行，在市住房城乡建设部门维修资金专户下以小区名义开设住宅专项维修资金二级账户并提供住宿户门号资料。条件成熟并经业主大会通过可按下列方式补建住宅专项维修资金：

  (一)经整个小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，将小区利用物业共用部位、共用设施设备做经营的公共收益，作为住宅专项维修资金存入监管账户。但物业服务合同已对公共收益分配另有约定的除外。

  (二)经整个小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主每月按各自拥有物业建筑面积每平方米0.2-0.5元的标准交存住宅专项维修资金，并存到本小区住宅专项维修资金监管账户。

  (三)其他符合法律和法规规定的方式。补建住宅专项维修资金的小区，每户补建的住宅专项维修资金在达到按本市住宅专项维修资金交存标准计算的首期住宅专项维修资金数额后即补建完成。