关于对《湖州市中心城市物业保修金管理实施办法》《湖州市中心城市物业维修资金管理实施办法》《湖州市中心城市物业区域相关共用设施设备管理实施办法》（征求意见稿）征求意见的公告

  为进一步贯彻落实《湖州市物业管理条例》，加强对物业保修金、维修资金、共用设施设备的规范化管理，保障物业区域内相关共用设施设备的正常运转，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，我局研究起草了《湖州市中心城市物业保修金管理实施办法》《湖州市中心城市物业维修资金管理实施办法》《湖州市中心城市物业区域相关共用设施设备管理实施办法》（征求意见稿），拟提请市政府发文。现向社会公开征求意见，征求意见期限：2021年11月17日至2021年11月26日。

  对《湖州市中心城市物业保修金管理实施办法》《湖州市中心城市物业维修资金管理实施办法》《湖州市中心城市物业区域相关共用设施设备管理实施办法》（征求意见稿）有意见或建议的，请在征求意见期限内以电话、电子邮件、信函、传真等方式反馈，并注明本人身份及联系方式；单位反馈意见或建议的，需加盖公章。

  第一条为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》和《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）、《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2017〕1号）等规定，结合本市实际，制定本实施办法。

  第二条本实施办法适用于湖州市中心城市范围内（吴兴区、南浔区、南太湖新区所辖区域）新建用于销售物业保修金的交存、使用、退还、管理和监督。

  第三条市、区物业主管部门应当建立健全物业保修金管理制度，并指定机构负责管辖区域内物业保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

  市、区物业保修金管理机构应当按有关法律法规在商业银行开立专户，专项储存物业保修金，以物业区域为管理单位设账管理。

  第四条本实施办法施行后竣工的可用于销售的物业，建筑设计企业均应当按照本办法的规定交纳物业保修金。

  第五条建筑设计企业应当在竣工交付之前，一次性向所在地物业保修金管理机构按照规定的标准交纳物业保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。交纳标准为：不带电梯的总层数7层以下物业按24元/㎡，带电梯的总层数11层以下物业和地下室（半地下室）等物业按34元/㎡，总层数超过11层的物业按44元/㎡。今后交纳标准的调整，由市物业主管部门会同市财政部门根据中心城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况测算公布。

  第六条建设单位理应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

  （五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

  （六）开发建设区域内的道路、围墙、绿化、其他设施设备按建设单位施工合同约定的保修年限确定，最低不得少于1年。

  全装修商品房交付的，埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于8年，其他装修部位的保修期限不得低于2年，自装修工程竣工验收合格之日起计算。

  第七条物业保修期内，建设单位应当主动履行保修责任；未主动履行保修责任的，由房产行政主管部门记入建设单位信用评价体系。

  在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用物业保修金：

  （二）物业区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套、存在质量问题的；

  （三）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、围墙、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的。

  第八条业主、业主委员会（未成立业主委员会的为居〈村〉民委员会，以下同）提交书面维修申请报告后，建设单位拒不履行保修责任的，可以向物业主管部门或物业保修金管理机构申请使用。

  （一）业主、业主委员会发现房屋建筑工程存在质量问题或者物业区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套、存在质量问题的，由业主、业主委员会提供以下材料：

  2.建设单位、业主委员会、物业服务企业、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等进行协调形成的会议纪要；

  3.维修方案及预算、工程施工合同（含施工单位营业执照或资质证明）、工程验收报告、工程决算审计报告及审计费用合同（票据）、施工票据等。

  （二）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、围墙、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的，由相关行政管理部门提供以下材料：

  第十条物业主管部门或物业保修金管理机构在受理申请后，应当召集建设单位、物业服务企业、业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等进行协调，可根据情况邀请相关专业机构或专家参加协调，明确保修责任等事项，形成书面会议纪要。认为符合物业保修金使用条件的，会议纪要应明确建设单位提出解决方案、组织维修的时间。建设单位未按书面会议纪要要求履行保修责任的，由物业主管部门或物业保修金管理机构书面通知督促建设单位组织维修，建设单位在收到书面通知后15个工作日内不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，由物业服务企业、业主委员会组织维修，费用在物业保修金中列支，并告知建设单位或予以公告。建设单位应当在物业保修金使用后15日内足额补存物业保修金。

  存储期满后建设单位申请退还物业保修金符合相关条件的，物业保修金管理机构应当按规定将物业保修金本金余额和同期银行活期存款利息退还给建设单位。

  物业保修金增值收益的12%用于物业保修金管理费用和物业管理考核奖励，与物业保修金分账核算，纳入预算外资金管理，由财政部门监管。其余增值收益统一纳入公有住房出售专项维修基金增值收益。

  在物业交付之日起满8年的前三个月内建设单位可持下列材料向物业保修金管理机构提出退还申请：

  （二）物业保修金管理机构应在受理申请后，在相关物业管理区域内公示，公示期为30日。公示期满无异议或异议内容与物业保修没有直接关联的，物业保修金管理机构将物业保修金本金余额和同期银行活期存款利息退还给建设单位；公示期内建设单位履行保修义务未完毕的，物业保修金暂不予退还。异议处理按照《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2017〕1号）执行。

  第十三条物业保修金存储期间，发生企业更名、破产、解散或者其他情形导致履行保修责任主体变更的，应持相关变更材料，向物业保修金管理机构申请办理变更手续。

  物业保修金存储期满后建设单位不存在且未履行保修责任的，物业保修金管理机构应当进行公示，公示期为30日。公示期满无异议或异议内容与物业保修没有直接关联的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业维修资金。

  第十五条本实施办法自2022年月日起施行。《湖州市人民政府办公室关于印发湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则湖州市中心城市物业保修金管理实施细则湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则的通知》（湖政办发〔2008〕42号）同时废止。

  第一条为了加强物业维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，特制订本实施办法。

  第二条本实施办法适用于湖州市中心城市范围内（吴兴区、南浔区、南太湖新区所辖区域）的物业维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本实施办法所称的物业维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本实施办法所称的物业共用部位、共用设施设备。

  第三条市、区物业主管部门会同同级财政等部门负责管辖区域内物业维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

  市物业主管部门明确物业维修资金管理机构，具体负责中心城区职责范围内物业维修资金管理工作。

  各区物业主管部门应设立物业维修资金管理机构，负责各自管辖区域内的物业维修资金管理工作。

  第四条新建物业应当设立物业维修资金。中心城市范围内开发建设的商品房（含住宅、办公、商业营业用房等）、征迁安置用房、公租房等物业，均应缴纳物业维修资金。未售出和不可销售物业的维修资金由建设单位交存，并建立分户账。

  第五条新建物业首期物业维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。中心城市范围内本实施办法施行前已取得《商品房预售许可证》和已竣工销售的物业按原标准交存，本实施办法施行后同一物业管理区域内首次申请《商品房预售许可证》和竣工未开始销售的物业维修资金交存标准为：不带电梯的总层数7层以下物业按60元/㎡，带电梯的总层数11层以下物业和地下室（半地下室）等物业按85元/㎡，总层数超过11层的物业按110元/㎡。今后交存标准的调整，由市物业主管部门会同市财政部门根据中心城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。

  第六条新建物业首次交存物业维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在竣工交付之前，按照本实施办法第五条的规定交存物业维修资金，并对交存情况进行公示。

  第七条由物业维修资金管理机构管理的，应当按有关法律法规在商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项储存维修资金，以物业区域为管理单位，以幢为单位设账，并按房号等设分户账。专户管理银行应支持物业维修资金管理机构建立查询系统，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和结存金额的监督，并定期向物业主管部门、物业维修资金管理机构发送物业维修资金对账单。

  第八条根据维修资金使用方案实施中，物业维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主委员会组织制定小区物业维修资金续交方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由居(村)民委员会组织制定小区物业维修资金续交方案。续交方案需经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如物业管理区域内非全部房屋分户账不足首期维修资金缴存额的30%的，可按照单幢续交的方式实施。续交后的维修资金余额不得低于按政府公布的当年缴交标准计算的维修资金额度。

  物业维修资金的续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托的物业服务企业组织实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的维修资金移交相应的管理机构。

  未实施物业管理或未成立业主委员会的小区，物业维修资金的续交工作由居（村）民委员会负责。

  物业维修资金管理机构收到续交的物业维修资金后，应当出具凭证，并负责在物业管理区域内公告。

  第九条物业管理区域内保修期限满后，共用部位1000元以上、共用设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务企业一并报送维修、更新和改造涉及的共用部位、共用设施设备日常维护保养记录。物业维修资金使用金额5万元以上的，经审计并公示无异议，由业主委员会、居（村）民委员会确认后支付。物业服务合同另有约定的，从其约定。

  第十条物业维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例按以下原则分摊：

  （一）涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按建筑面积所占比例分摊，在该区域全体业主的维修资金账户中列支；

  （二）涉及单幢或部分物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按建筑面积所占比例分摊，在其相关业主的维修资金账户中列支。

  第十一条对危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况下的维修、更新和改造，可应急使用维修资金，使用金额不得超过首期交存维修资金总额的百分之十。

  发生前款规定的紧急情况，在相关部门或机构出具证明材料的情况下经业主委员会和居（村）民委员会申请，可直接拨付维修资金。维修资金应急使用后，业主委员会和居（村）民委员会应及时提供工程决算审计报告、工程质量验收合格证明和应急使用维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续，经维修资金管理机构审核。

  （二）物业维修资金使用方案（经维修区域内涉及业主专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。

  （五）经业主委员会或居（村）民委员会审核的资金使用预算书、决算审计报告以及公示材料；

  业主委员会或居（村）民委员会应将物业维修资金的使用方案、施工项目及其预决算、审计等材料及时在相关区域内公示，告知全体业主。

  第十三条物业维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则划拨维修资金：

  （一）使用金额不满50万元的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或居（村）民委员会按本实施办法第十二条规定提供相关材料后，物业维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位；

  （二）使用金额50万元以上的，由物业维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付，但最高不超过核准使用额度的50%；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或居（村）民委员会按本实施办法第十二条规定提供相关材料后，物业维修资金管理机构将维修资金尾款划转至申请单位；

  （三）结算金额超过使用方案规定额度的，由业主委员会或居（村）民委员会出具情况说明，提供经维修区域内涉及业主专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的签名清单，物业维修资金管理机构划拨超过使用方案规定额度部分资金。

  第十五条维修资金管理机构经费按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，在物业维修资金增值部分中提取12%，并单独建账，纳入预算外资金管理，由财政部门监管。

  第十七条本实施办法自2022年月日起施行。《湖州市人民政府办公室关于印发湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则湖州市中心城市物业保修金管理实施细则湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则的通知》（湖政办发〔2008〕42号）同时废止。

  第一条为了确保物业区域内相关共用设施设备的正常运转，维护业主、物业服务企业、相关专业单位的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》和《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》等规定，结合本市实际，制订本实施办法。

  第二条本实施办法适用于湖州市中心城市物业区域内相关共用设施设备的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理。

  第三条鼓励物业服务企业在前期介入阶段通过参与建设工程的设计、施工、竣工验收等向建筑设计企业提出物业管理合理化建议，为交付后共用设施设备的管理创造有利条件。

  第四条建设单位理应当依照国家、省、市有关规定和商品房买卖合同的约定在竣工交付之前移交质量合格、功能完备、权属明确、资料完整的共用设施设备：

  （一）给水：物业管理区域内业主分户计量表以外的为供水服务的管道、增压生活水泵房及设施设备、与供水管道直接相连的消火栓等给水设施移交给城市自来水供水企业。

  （二）供电：物业管理区域内业主分户电表及其以外的电缆、开关（分支）箱、箱式变压器、配电房及相关设施设备等移交给供电企业；物业管理区域内接入城市道路照明线网的设施按规定移交给城市道路照明设施管理机构。

  （三）燃气：物业管理区域内业主分户燃气计量表以外的管道及调压设备等移交给燃气供气企业。

  （四）供热：物业管理区域内业主分户热水计量表以外的管道及调压设备等移交给供热企业。

  （五）通信、有线电视：物业管理区域内业主分户门以外的线路和管道、分支箱、机房、机站、天线等移交给通信、有线电视经营企业。

  （六）其他：电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备移交前应取得相关合格证明，经承接查验符合规划设计和使用要求后移交物业服务企业。承接查验发现问题的，建筑设计企业应当在移交前整改并经验收合格。

  第五条建筑设计企业在办理物业承接查验时，应向物业服务企业移交下列资料，并按规定报送区物业主管部门备案。

  第六条本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参照前款规定组织办理移交手续。

  专业单位在接管已交付使用住宅小区的共用设施设备时，发现运转不正常或存在安全隐患的，应当会同业主委员会或居（村）民委员会将设施设备修复正常、消除隐患后，办理接收管理手续。违反本实施办法规定，专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共用设施设备的，由市、区人民政府责令限期接收管理。

  新建物业小区经验收合格后，专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共用设施设备或专业单位接收管理不及时，造成物业区域内业主正常生活受到影响或人身安全和财产受到损害的，专业单位理应当承担相应的赔偿责任。

  第七条物业管理区域内按照规划建设的共用设施设备，不得改变用途。专业单位认为确需改变共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，由专业单位依法办理相关手续后予以实施。

  第八条有关专业单位接收管理物业管理区域共用设施设备后所发生维修、养护、更新改造等费用，在企业成本中列支。

  物业管理区域内保修期限届满后共用设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业维修资金中列支，不同性质的设施设备的维修不能归并为单体项目工程。

  第九条德清县、长兴县、安吉县物业管理区域相关共用设施设备管理可参照本实施办法执行。

  第十条本实施办法自2022年月日起施行。《湖州市人民政府办公室关于印发湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则湖州市中心城市物业保修金管理实施细则湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则的通知》（湖政办发〔2008〕42号）同时废止。

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